Así como hay préstamos con garantía hipotecaria dispuestos para personas físicas, también hay préstamos con garantía hipotecaria para personas jurídicas. No obstante, en este caso por lo general son conocidos como préstamos promotor.
Ahora bien, el capital privado para empresas o el préstamos promotor destacan por suponer una clase de financiación enfocada, como su nombre lo indica, a promotores inmobiliarios los cuales requieren de financiación para poder comenzar y/o culminar alguna promoción inmobiliaria dentro de un determinado plazo de construcción.
¿En qué consiste un préstamo promotor?
La financiación o préstamo para promotores inmobiliarios, se encuentra destinada tanto a empresarios como a constructores que requieran de cierta financiación a fin de poder empezar, o culminar no solo la construcción de algún proyecto inmobiliario, sino también una promoción inmobiliaria.
Así, mediante la financiación proporcionada a través de los préstamos promotor, los constructores o empresarios tienen la posibilidad de cumplir perfectamente con el calendario constructivo previamente establecido para el proyecto; evitando al mismo tiempo dejar en riesgo no solo el capital propio que han invertido, sino también el de los posibles socios e incluso, las reservas de los clientes potenciales que pudieran estar interesados en el proyecto.
De igual modo, según la fase donde esté el proyecto que se quiere financiar, existe la oportunidad de segmentar los préstamos promotor a través de varios subpréstamos.
Asimismo, hay que decir que hay dos formas distintas mediantes las que es posible obtener un préstamo promotor, una de ellas consiste en la financiación bancaria, mientras que la otra se trata de la financiación privada.
¿Cuáles son las características de los préstamos promotor?
Cuando se hace referencia a los préstamos promotor, es necesario mencionar que a la hora de definir la cantidad del importe máximo del préstamo, normalmente se utiliza el valor de tasación del proyecto como criterio, planteando la hipótesis de que pueda concretarse.
Usualmente, las entidades financieras proporcionan créditos con un importe aproximado del 70-80% del valor de tasación alcanzado por el proyecto al terminar, así, otorgan un 70% para oficinas, locales y plazas de garaje, y un 80% para inmuebles.
Igualmente, hay que señalar que la aprobación de este tipo de préstamos puede variar según la entidad financiera a la que se acuda para recibirlos, pero normalmente sus características se ajustan de forma sencilla tanto a la naturaleza como a las necesidades que tenga cada empresa, lo que permite obtener la financiación necesaria no solo para las construcciones, sino también para su venta.
Una vez que las entidades bancarias otorguen el préstamo promotor, es igualmente posible que proporcionen un tiempo de carencia, el cual puede llegar a durar alrededor de 2-3 años, antes de comenzar a amortizar la financiación, cuando finalice la obra y empiece la etapa de venta de las viviendas, locales o garajes.
¿Qué requisitos son necesarios para un préstamo promotor?
Cualquier tipo de proyecto inmobiliario el cual sea viable a nivel económico, comercial y jurídico, cuyo equipo promotor cuente con una trayectoria reconocible, requiere cumplir ciertas condiciones para optar por obtener un préstamo promotor que permita financiar el proyecto. En este sentido, se incluyen los siguientes requisitos:
- Es preciso que antes de la solicitud del préstamo se haya constituido una sociedad que tenga como objeto la promoción del proyecto concreto.
- Entre sus activos, la sociedad constituida tendrá que disponer del suelo donde se quiere promover, el cual deberá ser previamente tasado mediante alguna sociedad autorizada por la entidad bancaria a la que se acuda, el cual será usado como garantía hipotecaria, al igual que la obra realizada.
- La sociedad tendrá que disponer tanto de una estructura como de fondos propios apropiados para poder llevar a cabo el proyecto. En este sentido, el capital social y los activos de la sociedad (especialmente el suelo), al igual que las inversiones preconcesión, tendrán que tener un valor aproximado no menor al 15-20% del total que tendrá el coste del proyecto.
- Será necesario tener una cantidad de preventas o reservas mínima, la cual normalmente debe rondar el 40-50%, las cuales proporcionaran un cierto porcentaje para la firma de los contratos (alrededor del 5-10% del importe del local o vivienda, etc.).
- Se debe disponer de la licencia de obra concedida antes de comenzar a llevar a cabo el proyecto para el cual se busca financiamiento.
¿Qué beneficios ofrecen estos préstamos?
Entre las mayores ventajas que ofrecen los préstamos promotor, se encuentra el hecho de que los mismos suponen una alternativa que ofrece un producto de financiación capaz de ajustarse totalmente a las necesidades individuales de proyecto de promoción, permitiéndoles así alcanzar sus objetivos.
Aparte de esto, también puede ofrecer los siguientes beneficios:
- Permiten llevar a cabo fácilmente la gestión durante la etapa de promoción, al igual que en la etapa de subrogación.
- Ofrece a los promotores la posibilidad de conseguir periodos de carencia durante el período de construcción, por lo que solo tendrán que encargarse del pago de los intereses generados por la cantidad de dinero que recibieron con el crédito; de modo que deberán sacar provecho de dichos periodos para comercializar sus construcciones en mayor medida.
- Las construcciones realizadas con los préstamos promotor normalmente son ofrecidas con un tipo de financiación beneficioso para los consumidores finales, lo cual promueve la subrogación y facilita todo el proceso en gran medida.
- Para apoyar la promoción inmobiliaria, las entidades financieras normalmente ofrecen productos y/o servicios complementarios, dentro de los que se incluyen alternativas tan diversas como pueden ser los seguros, asesoramiento técnico o plataformas de comercialización.
